2010年的房地产调控，我们收获了什么？写在房价暴涨前

调控的第一目的：防范金融风险，而不是降房价

普通人以为调控是要「让房价大跌、人人买得起」。KK 的判断恰好相反：调控真正担心的是涨得太快会出金融风险，所以要「稳」——稳住不暴跌也不暴涨，为换届之后的上涨留出空间。

防范金融风险，一切维稳才是 zy 考虑的重中之中。而民间所总结的三条，应该和调控的原因和目的基本不沾边。

房地产游戏的三环节模型

把楼市看成一台三个齿轮咬合的机器：地方政府垄断卖地（旱涝保收、无风险）→ 银行提供贷款（赚取利息、承担风险）→ 开发商在二级市场卖房（自由竞争、风险自担）。三个角色里，只有地方政府的收益是锁死的。

三个环节：dfzf 卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售。dfzf 卖地之后，剩余的风险和收益都归银行和开发商……垄断的市场是没有风险的，土地是完全垄断的，所以 dfzf 完全没有风险。

稀缺的不是房子，是相对人民币的稀缺

砖头水泥可以无限复制，市中心的地不能。但 KK 更进一层：房子「稀缺」是相对钞票而言的——钞票印多了、资金没处去，商品房就涨价。空置率高低、租售比难看，都拦不住这个逻辑。

房价为什麽在一个自由竞争的市场上能够持续上涨？因为稀缺性。不是房屋的稀缺性，而是房屋所必须占用的土地的稀缺性……商品房的稀缺性是相对人民币而言的。人民币印多了，资金没地方去，商品房就涨价了。

房价由精英收入决定，不由平均收入决定

北上广深容纳的不是「平均收入者」，而是全国金字塔顶端的一亿多精英。用统计局人均收入去算「房价收入比」，等于用全社会的平均分去推测清华的录取线。

可以确认的是，房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。

买房实操：买位置，不买大

首付凑不齐就凑：家里支持一点、亲戚借一点，「一挺就过去了」，很多人几年后收入上来就把贷款还完了。真买不起就买小、买旧、买离市中心近的——宁可住得挤，不要把人生耗在远郊通勤上。

如果只差8万，家里支持一些，亲戚朋友借一些，一挺就过去了。很多刚开始买房的年轻人都是要咬牙买的，换来以后的轻松……买房还是买位置，首选离城中心近的，宁可买小一点。住在远郊区的大房子里花1个多小时的时间上班才是受罪。

投资房产不是炒股

股票可以做波段、天天盯盘；房子交易成本高、周期长，拿不住的人赚不到钱。房产赚的是「时代贝塔」（货币与城市化的长期红利），不是短线差价。

投资房产不是炒股。（章名）

货币 → 房价的传导链（动画演示）

观察钞票如何一层层流向楼市。点击「播放」逐步点亮。